1906科技園原是閑置多年的廣州卷煙二廠，現(xiàn)已成為開放性城市廣場。
鮮亮的橙色為1906科技園增添了許多活力。
沉睡的老舊物業(yè)，如何“改”出新生？
位于廣州市荔灣區(qū)的1906科技園，曾是廣州卷煙二廠的所在地，也是雙喜品牌香煙主要的生產(chǎn)地。2011年該廠搬遷后，這片曾經(jīng)繁忙的工業(yè)用地便陷入長達12年的空置狀態(tài)。
通過舊廠微改造方式，荔灣區(qū)在不改變項目原有土地用途、土地權利類型、建筑結構和面積的情況下，促其蝶變新生——活力的橙色、裸露的管道、復古的機器、興旺的商業(yè)、涌動的人潮，1906科技園業(yè)已成為熱門文旅打卡景點。
這是荔灣區(qū)以集成式改革創(chuàng)新政策機制、推動老舊物業(yè)提質(zhì)增效、激發(fā)老城市新活力的縮影。近年，荔灣區(qū)針對老城區(qū)產(chǎn)業(yè)載體不足、土地使用效率不高等問題，大力實施體制機制改革、打通程序堵點難點，推動一批老舊物業(yè)改造成為工業(yè)廠房和生產(chǎn)性服務業(yè)場所，有力促進“沉睡資源”的盤活利用，為老城區(qū)注入了新活力。
文/方晴
強化政策供給，破解“不能改”的難題
對“老廣”來說，荔灣區(qū)是親切的嶺南文化中心核心區(qū)，但逐漸“老去”的舊廠房、舊倉庫、舊園區(qū)、舊樓宇、舊專業(yè)市場，確實制約著城市的發(fā)展空間。
據(jù)了解，荔灣北片現(xiàn)存舊廠房、舊倉庫、舊園區(qū)、舊樓宇、舊專業(yè)市場等老舊物業(yè)207個，總面積約320萬平方米。這些老舊物業(yè)大都有著優(yōu)越的區(qū)位、完善的配套，卻由于產(chǎn)權關系、物業(yè)性質(zhì)等原因長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。
產(chǎn)權問題，主要是一些老舊物業(yè)存在無產(chǎn)權或產(chǎn)權不清晰的情況，物業(yè)證照不齊，導致無法通過政策申請工程報建。物業(yè)性質(zhì)問題，主要是改造之后可能存在使用性質(zhì)與現(xiàn)狀不符的情況，無法申請消防驗收。針對這些難題，荔灣區(qū)從建章立制上著力，提出“一籃子”解決辦法。
成立專班統(tǒng)籌項目服務。制定區(qū)老舊物業(yè)提質(zhì)增效高質(zhì)量發(fā)展工作方案，由分管區(qū)領導牽頭成立工作專班，統(tǒng)籌推進全區(qū)老舊物業(yè)提質(zhì)增效工作，工作專班會議負責審議老舊物業(yè)提質(zhì)增效項目，并出具會議紀要作為項目報建手續(xù)依據(jù)。
建立“政府—園區(qū)—企業(yè)”聯(lián)動機制。區(qū)政協(xié)牽頭組成專題調(diào)研組，通過協(xié)商座談、實地走訪調(diào)研，摸清、摸透區(qū)內(nèi)老舊物業(yè)底數(shù)，編制老舊物業(yè)情況底冊及老舊物業(yè)擬列入提質(zhì)增效項目庫，由政府部門主動上門對接溝通，掌握升級改造意愿、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、改造困難等基本情況，做好招商分類引導，加強政策推送和業(yè)務“跑腿”服務，分批有序推進提質(zhì)增效改造。
建立聯(lián)合快速審批機制。強化專班成員單位與屬地街道工作聯(lián)動，提高審批效率，項目單位制定具體改造實施方案提交屬地街道，屬地街道成立工作小組負責項目登記備案及材料整理后提請區(qū)工作專班會議審議，各職能部門在5個工作日內(nèi)對項目改造方案出具并聯(lián)審批意見，項目單位按照審批意見開展改造項目施工。
建立“容缺受理”信任審批制度。允許在非關鍵性材料缺少的前提下先行受理并進入審核程序，待材料補正后及時出具辦理結果。對于無法提供建設工程規(guī)劃許可證（或房產(chǎn)證）、改變使用功能的，由區(qū)政府分管領導召開專題會議審議，形成區(qū)政府專題會議紀要作為證明文件。
強化要素支持，破解“不想改”的難題
在荔灣區(qū)列出的成績單中，有幾個數(shù)字引人注目：2023年以來，累計引進社會資本超13億元參與改造，已完成老舊物業(yè)改造58.84萬平方米。
如何吸引社會資本、激發(fā)其對改造項目未來的期待和信心？荔灣區(qū)科工信局相關負責人分析道，影響老舊物業(yè)提質(zhì)增效動力的重要因素是收益預期不足，物業(yè)改造資金動輒百萬元起步，且回報周期較長。而且，荔灣北片是傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，租金水平處于較高位置，提質(zhì)增效對租金水平的提升并不明顯。
對此，荔灣區(qū)加大支持力度，對納入提質(zhì)增效改造項目庫的物業(yè)載體給予更多資源傾斜和資金支持，鼓勵引導老舊物業(yè)進行升級改造和產(chǎn)業(yè)導入，激發(fā)提質(zhì)增效的內(nèi)生動力。
例如，制定老舊物業(yè)提質(zhì)增效專項扶持政策。出臺老舊物業(yè)提質(zhì)增效若干措施，對固定資產(chǎn)投資額達500萬元且通過區(qū)級以上工業(yè)園區(qū)資質(zhì)認定的項目，給予改造建設總投資額20%的專項資金補貼，減輕資金壓力。對成功改造為文創(chuàng)載體、科創(chuàng)載體并引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)的，給予企業(yè)落戶獎勵、辦公用房補貼，并在人才、入戶、教育等方面給予扶持。
又例如，“一物業(yè)一策”促進差異化發(fā)展。明確老舊物業(yè)改造項目產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向，加強推送省、市、區(qū)最新政策，落實園區(qū)產(chǎn)業(yè)導入、聯(lián)合招商和人才稅收等各項優(yōu)惠政策，用好用足包括現(xiàn)代都市工業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等特定產(chǎn)業(yè)扶持政策，專人服務落實并兌現(xiàn)財政扶持資金。
此外，優(yōu)化新租戶進駐臨商證照辦理流程。因物業(yè)產(chǎn)權問題導致注冊落地有難度的，由屬地街道在3個工作日內(nèi)開具場地使用證明，市場監(jiān)管部門在3個工作日內(nèi)落實商事登記工作。
延長國有物業(yè)租賃期限。對承租區(qū)屬國有物業(yè)、符合區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項目，在原一般性租賃期限規(guī)定的基礎上可適當延長租賃期限，行政單位國有物業(yè)出租期限由不超過5年延長至總租賃期不超過20年，以長租期保障運營方回報周期。
加強服務指導，破解“不會改”的難題
受商圈文化和信息渠道所限，一些老舊物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營主體對提質(zhì)增效的路徑了解不夠，大部分根據(jù)經(jīng)營需要進行基本的物業(yè)維護或局部改造，整體優(yōu)化升級的意識不強，也缺乏明確的改造方向和定位。
為此，荔灣區(qū)明確構建“以現(xiàn)代都市工業(yè)為重點，生產(chǎn)性服務業(yè)和商貿(mào)業(yè)共同發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”的發(fā)展定位，加強對老舊物業(yè)的提質(zhì)增效服務和指導，結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要打造多元化的高質(zhì)量發(fā)展空間載體。
出臺指引明確工作規(guī)范。出臺區(qū)老舊物業(yè)提質(zhì)增效工作指引，明確老舊物業(yè)提質(zhì)增效項目定義、申報要求及具體工作流程，并簡化工程建設、消防驗收、企業(yè)注冊、商業(yè)配套等程序。
鼓勵國企參與先行示范。支持國有資本參與，鼓勵國企投資老舊物業(yè)提質(zhì)增效項目，參與前期清租清拆、土地整備，結合招商需求定制化投資開發(fā)，充分發(fā)揮國資撬動和先行示范效應，引導更多社會資本參與改造建設。例如，由廣州產(chǎn)業(yè)投資控股集團出資，對廣州發(fā)電廠地塊進行整體改造，一體推進規(guī)劃建設、產(chǎn)業(yè)招商、交通優(yōu)化。
推進試點項目樹立典型。選定存在問題比較有代表性、改造條件較為成熟、示范效應較強的奧寶匯科創(chuàng)園、1906科技園作為試點項目先行改造，并聚焦項目推進過程中反映較為集中的重點環(huán)節(jié)問題，不斷優(yōu)化工作流程，靶向引入現(xiàn)代都市工業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，以點帶面推動全區(qū)老舊物業(yè)提質(zhì)增效。
老廠房破繭成蝶，新載體破土而出
老城不老，其命維新。在推進老城市新活力引領區(qū)建設的征途上，在以改革推動老舊物業(yè)提質(zhì)增效的探索中，荔灣區(qū)交出了一份亮點滿滿的成績單：
目前，1906科技園已全面完成提質(zhì)增效并對外運營，累計出租物業(yè)2.4萬平方米，配套2個立體停車庫提供500個車位，入駐企業(yè)近100家，成功引入億華通、芯訊通、龍尚科技、新田科技等一系列科技上下游企業(yè)。
前身同為舊廠房的奧寶匯科創(chuàng)園圍繞數(shù)字科技、數(shù)字文創(chuàng)、數(shù)字生活三大主題，升級設置共享會議室、路演中心、青年公寓、智慧食堂等商業(yè)辦公配套，園區(qū)整體租金提升約30%，出租率從50%增長至80%，招商完成率達74%，引入粵港澳青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源，打造粵港澳數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)綜合體。
老廠房破繭成蝶，變身宜業(yè)宜商宜游的人氣打卡地；新載體破土而出，成為龍頭企業(yè)吸聚上下游產(chǎn)業(yè)的超級引力場……一場場可知、可感、可喜的空間變革正在荔灣區(qū)發(fā)生。
新的一年，荔灣區(qū)將繼續(xù)以產(chǎn)業(yè)留人、以文化留人，為老舊物業(yè)導入現(xiàn)代商貿(mào)、生產(chǎn)性服務業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，為廣州保留老西關的歷史韻味，又注入新的生機與活力，為廣州現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設作出荔灣貢獻。
(編輯： 吳嘉祺)
